Angesichts der „Zeitenwende“ auf dem Immobilienmarkt sind Anleger verunsichert. War „Betongold“ seit der globalen Finanzkrise und angesichts der Geldflut durch die Europäische Zentralbank einer der wesentlichen Bausteine im Anlage-Portfolio – und die dadurch stetig steigende Nachfrage war ja einer der entscheidenden Preistreiber in den Metropolregionen – fragen sich viele, ob sich Immobilieninvestments im Jahr 2023 noch lohnen. Ein Kommentar von Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH.
Stabiler Immobilienmarkt in Krisenzeiten
Die vergangenen Jahre waren geprägt von starken Umwälzungen. Nach der Corona-Pandemie mit ihren Herausforderungen wie gestörten Lieferketten, gestiegenen Baukosten und Lockdowns kam zu Beginn des Jahres 2022 der verheerende Kriegsausbruch in der Ukraine. Dessen Folgen sind weitreichend und haben auch den Immobilienmarkt erreicht. Kapitalanleger reagieren verhalten. Hohe Bauzinsen und künftige Nachhaltigkeitsregulierungen werden dabei als die stärksten limitierenden Faktoren gesehen. Ich bin nach wie vor der Auffassung, dass Immobilien für das Rendite-Risiko-Profil des Gesamtportfolios ein wichtiger Baustein sind. Denn verglichen mit dem volatilen Kapitalmarkt ist der Immobilienmarkt immer noch deutlich wertbeständiger.
Strategisch investieren – Sicherheit in Ballungsgebieten
Wer investieren möchte, sollte sich auf Wohnimmobilien in Metropolregionen konzentrieren. Diese haben sich stets in Krisenzeiten bewährt, weil das Wohnen ein Grundbedürfnis darstellt und Wohnraum in den Ballungsräumen ein Mangelprodukt ist – und übrigens über Jahre bleiben wird. Die Zahl der Baugenehmigungen ist im gesamten Land drastisch zurückgegangen. In München, wo wir als Maklerunternehmen u.a. tätig sind, ist der Wohnraummangel dabei besonders deutlich: 2022 hat die Stadt ihr selbstgestecktes Neubauziel erneut verfehlt. Seit 2017 sind etwa 46.400 neue Wohnungen entstanden, 5.000 mehr hätten es sein sollen. Jährlich hätte man Baurechtschaffungen für 4.500 Wohnungen erreichen wollen. Im Durchschnitt kam man auf 3.417. Zwei Jahre lang lag der Wert sogar nur im niedrigen dreistelligen Bereich.
Hohe Mietnachfrage durch Wohnungsknappheit
Doch jede Wohnung, die heute nicht genehmigt und gebaut wird, wird morgen schmerzlich fehlen. Das bedeutet aber auch, dass die Kaufpreise mindestens stabil bleiben und die Mieten weiter steigen werden. Denn die Nachfrage nach Mietwohnungen ist mit den Anhebungen des Leitzinses deutlich nach oben geschnellt. Allein in unserem Hause gab es im vergangenen Jahr 28 % mehr Miet- und 26 % weniger Kaufanfragen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Eigentumswohnung als solides Kapitalinvestment
Dieser hohe Nachfrageüberhang gewährleistet bei Wohnimmobilien eine hohe Auslastung – im Gegensatz zu Gewerbeimmobilien, die in der Handhabung aller ertrags- und aufwandsrelevanten Parameter deutlich komplexer sind. Ein empfehlenswerter Klassiker ist dabei nach wie vor die Eigentumswohnung. Sie stellt à la longue die einfachste Form für ein Kapitalinvestment mit solider Rendite dar. Die Mietausfallquote in den Ballungsräumen ist gering, der finanzielle Aufwand je nach Objekt mit einer stabilen Finanzierung und sinnvollen Eigenkapitalquote gut darstellbar – vor allem bei den aktuellen Kaufpreisen. Darüber hinaus sind die steuerlichen Vorteile interessant. Wer den administrativen Aufwand scheut, der damit einhergeht, kann eine entsprechende Dienstleistung buchen, was dann allerdings die Nettorendite drückt.
Faktoren beim Wohnungskauf – Mikrolage und Energiebilanz
Wesentliche Faktoren für den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage sind die Mikrolage und das Verständnis von Zielgruppen. Wer sich für eine 3- bis 4-Zimmer-Wohnung entscheidet, sollte davon ausgehen, dass dies kaum eine Einzelperson, sondern tendenziell eine Familie mieten wird. Umso wichtiger ist bei solch einer Liegenschaft eine familienfreundliche Infrastruktur in der Nähe wie Schulen, Kindergärten, Ärzte und Geschäfte. Das Thema energetische Sanierung muss natürlich beim Erwerb ebenso eine Rolle spielen. Eine gute Energiebilanz wirkt sich positiv auf die Vermietbarkeit aus, da sie die Nebenkosten gering hält. Bevor es zu einer Transaktion kommt, sollte man daher den Energieausweis genau unter die Lupe nehmen und sich über eventuell anstehende Maßnahmen informieren.
Fazit
Trotz der jüngsten Herausforderungen ist das Investment in Wohnimmobilien in Ballungsräumen nach wie vor eine sinnvolle Möglichkeit, Vermögen zu sichern bzw. aufzubauen. Weder ist von langfristigen Preiskorrekturen noch von einer abflachenden Nachfrage oder sogar sinkenden Mieten auszugehen. Da sich der Immobilienmarkt jedoch zu differenzieren beginnt, ist es wichtiger denn je, sich vor einer Investition oder vor einem Verkauf von einem Experten fachlich und qualifiziert beraten zu lassen.
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Über den Autor:
Thomas Aigner
ist Inhaber und Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH.
Der Beitrag ist erstmals in der NJW 35/23 erschienen.
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