Der Immobilienmarkt boomt und viele Privatanleger stellen sich die Frage, ob Sie in das sogenannte Betongold investieren sollen. Die Zinsen sind so niedrig wie nie zuvor, da scheint eine Finanzierung sehr attraktiv, vor allem auch, weil das Ersparte auf dem Tages- oder Festgeldkonto kaum noch Zinsen abwirft.
Dabei liegt es auf der Hand, dass Privatanleger nach neuen Rendite Möglichkeiten suchen und da spricht bei dem anhaltenden Aufwärtstrend viel für den Immobilienmarkt. Doch ist hier auch Vorsicht geboten. Nicht jede Immobilie eignet sich als Renditeobjekt und nur, weil man sich eine Immobilie leisten kann, heißt es nicht, dass man sie sich auch leisten sollte. Wir sagen Ihnen, worauf Sie achten sollten, damit Ihre Immobilie zur sicheren Bank und keinem Risiko wird.
Besonders wichtig: Lage und Zielgruppenanalyse
Die Lage der Immobilie ist das Spielfeld, an dessen Regeln man sich anpassen muss. Sie bestimmt den Kaufpreis, sie ist aber auch ein wichtiger Faktor für die Rendite und die mögliche Wertsteigerung.
Anders als bei einer selbstgenutzten Immobilie, müssen Sie sich bei einer Kapitalanlageimmobilie fragen, wer diese später mieten könnte und, ob für diesen Mieter auch die richtige Lage gewählt wurde. Durch diese Fragen grenzen Sie Ihr Suchfeld ein und verlieren bei dem vielseitigen Angebot von Immobilien nicht den Fokus. Ein häufiger Fehler ist auch, dass zu emotional auf die Suche gegangen wird. Vergessen Sie nicht, dass die Immobilie nicht für Sie selbst ist, sondern ein Investment.
Primär muss entschieden werden, was Sie von der Immobilie erwarten. Wollen Sie auf Grund von hoher Wertsteigerung in den nächsten Jahren eine hohe Rendite erzielen? Dann sind Randgebiete oder Stadtteile mit viel Entwicklungspotenzial, die jetzt vielleicht noch nicht so angesagt sind, interessant für Sie. Hier haben Sie aber immer ein gewisses Risiko und müssen den Markt sehr genau beobachten und auch vergangene Entwicklungen betrachten.
Oder wollen Sie lieber eine geringere, aber dafür sichere Rendite? Dann sind die Metropolen und ihre Hotspots das richtige Suchgebiet. Hier müssen Sie jedoch mit hohen Quadratmeterpreisen und einer hohen Nachfrage rechnen.
Welche Art der Immobilie ist die richtige?
Es gibt eine Region oder einen Ort, den Sie besonders interessant finden? Dann müssen Sie jetzt entscheiden, für welche Art der Immobilie Sie sich interessieren. Wollen Sie in ein Zinshaus, eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus investieren? Eine 4-5-Zimmer-Wohnung zum Beispiel wird am ehesten von Familien gemietet, die im Durchschnitt ein bis zwei Kinder haben. Für diese Mieter spielen kurze Wege eine wichtige Rolle. Gibt es Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Wie weit ist die Schule oder Kita entfernt? Gibt es Freizeitangebote für die Kinder in Form von Spielplätzen oder Sportvereinen? Eine 1-2-Zimmer-Wohnung in der Nähe einer Universität wird eher von Studenten gemietet. Diese werden die Wohnung für einen absehbaren Zeitraum mieten, jedoch ist die Chance für einen neuen Mieter sehr hoch.
Je nach Zielgruppe spielen die Macro- und Microlage eine wichtige Rolle. Die Microlage betrifft die direkte Umgebung, zu der Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Infrastruktur in Form von Verkehrsanbindungen und Personenverkehr, Restaurants, Bars und Cafés oder auch die Parksituation gehören. Die Macrolage bezieht sich auf die ganze Region und deren wirtschaftliche Perspektive, welche sich natürlich auch positiv auf die Bevölkerungsentwicklung auswirkt. Dass sich die Immobilienpreise in Randlagen solcher Regionen in naher Zukunft positiv entwickeln, ist durchaus nicht unwahrscheinlich.
Achten Sie auf Details!
Rendite ist nicht gleich Rendite! Wenn Sie sich entschieden haben, für welche Immobilie Sie sich interessieren, geht es ins Detail. Diese Faktoren entscheiden darüber, ob Ihre Immobilie ein Risiko für Ihr Vermögen darstellt oder eine sichere Bank ist.
Die Substanz
Eine neue und moderne Immobilie wird in der Regel keine hohen Investitionskosten benötigen. Ein älteres Objekt, das vielleicht vom Preis attraktiver ist, kann versteckte Kostenfallen mit sich bringen. Veraltete Baustoffe wie alte Dämmungen, alte Rohre oder eine veraltete Heizungsanlage können schnell zum Problem werden und erzwingen hohe Investitionskosten, die Ihre Rendite stark schmälern können. In jedem Fall sollte ein Gutachter vor dem Kauf hinzu gezogen werden.
Laufende Kosten
Ein häufig unterschätzter Punkt sind die laufenden Kosten wie Wohngeld, Nebenkosten und Instandhaltungskosten. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie Sie diese ermitteln oder in Ihrer Kalkulation berücksichtigen sollten, können Sie sich auch an Experten wie zum Beispiel einen Immobilienmakler wenden.
Leerstand
Durch verschiedene Gründe kann es bei einer Wohnung auch mal zu Leerstand kommen. Können Sie so einen Ausfall finanziell aushalten? Gerade für Besitzer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern ist der Leerstand eine größere Belastung als für Besitzer von Zinshäusern. Diese können den Ausfall durch die Mieteinnahmen der anderen Parteien ausgleichen.
Mietpreisbremse
Besonders bei Immobilien in den Großstädten wie Berlin kann die Mietpreisbremse greifen. Somit kann nach dem Erwerb die Miete nicht einfach erhöht werden wie man möchte. Hier gibt es eine Obergrenze für die Erhöhung des Mietbetrags im Vergleich zur Vormiete. Wenn Sie wissen möchten, wie hoch die ortsübliche Nettokaltmiete ist, können Sie über diverse Portale, wie zum Beispiel über die Seite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin , auf die aktuellen Mietspiegel als Orientierungshilfe zugreifen.
Mietmultiplikator
Der Mietmultiplikator dient dazu, die Stärken Ihrer Rendite grob zu errechnen und gibt Ihnen einen ungefähren Zeitraum, den Sie benötigen werden, um den investierten Betrag durch die Mieteinnahmen wieder einzunehmen.
Für die Errechnung des Multiplikators wird der Kaufpreis der Immobilie durch die Jahresnettokaltmiete dividiert. Kostet eine Immobilie also 600.000 Euro und die Mieteinnahmen betragen 30.000 Euro, dann liegt der Multiplikator bei 20. In den Hot-Spots der Metropolen ist ein Multiplikator von 30 oder mehr durchaus die Norm.
Über den Autor:
Roberto Perrone
Geschäftsführer bei Berlin First GmbH